Sunday, February 17, 2019

Comprendere e prevedere i cicli del mercato immobiliare italiano

gennaio 14, 2019 by redazione  
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Analisi elaborata da Alberto M . Lunghini Socio Onorario Associazione Italiana Consulenti di Investimento

www.assoconsulenza.eu

ASSOCONSULENZA  ASSOCIAZIONE ITALIANA CONSULENTI DI INVESTIMENTO

Fondata a Milano il 16 Dicembre A.D. 1996 e presente dal 2006 sull ‘ Annuario ABI Associazione Bancaria Italiana

Prima ed Unica Associazione di Categoria Riconosciuta ed Accreditata Istituzionalmente in Italia

Comprendere e prevedere i cicli del mercato immobiliare italiano

(Alberto M. Lunghini – Reddy’s Group srl – 8 gennaio 2019)

Tutti i fenomeni economici sono rappresentabili graficamente nel tempo.

L’andamento dei prezzi e del numero delle vendite nel mercato immobiliare è rappresentabile con

cicli.

Si esamina in questo articolo il mercato immobiliare residenziale nazionale come rappresentativo

del mercato immobiliare in generale, in quanto in Italia le abitazioni rappresentano circa l’80% (in

valore) dell’intero mercato immobiliare (abitativo e non abitativo).

Molti sono i driver del mercato immobiliare residenziale: la situazione economica del Paese, le

aspettative sul futuro sia dell’economia sia dei redditi familiari, la variazione del potere di acquisto

dell’impiegato medio, l’inflazione, la possibilità di ottenere dalle banche il finanziamento

all’acquisto, la percentuale massima (sul prezzo) del finanziamento ottenibile dall’acquirente, il

costo del danaro, le imposte locali sugli immobili, le imposte sui redditi generati dagli immobili, la

variazione del numero di famiglie (e non del numero di abitanti) presente sul territorio, il numero

di abitazioni nuove (e/o usate) offerte sul mercato, etc.

L’esame di tutti i possibili driver/variabili consente una maggiore precisione nell’analizzare i cicli

del mercato immobiliare. Al contempo un eccesso di variabili impedisce di comprendere

rapidamente quali siano i driver fondamentali.

I driver fondamentali per comprendere l’andamento del mercato immobiliare e per formulare

specifiche previsioni (con una ragionevole affidabilità) sono:

- il numero di vendite di unità immobiliari

- i prezzi di vendita degli immobili

- la variazione inflattiva annua

- la variazione annua del potere di acquisto dell’impiegato medio.

Driver importanti sono anche

- la possibilità (più o meno elevata) di ottenere dalle banche il finanziamento all’acquisto

- la percentuale (più o meno elevata sul prezzo) del finanziamento massimo ottenibile

dall’acquirente.

Nelle fasi recessive del mercato le Banche concedono meno facilmente i finanziamenti all’acquisto

di immobili e accettano di finanziare basse percentuali (del prezzo di acquisto) mentre avviene il

contrario nelle fasi espansive del mercato.

Dai due grafici qui allegati si nota che:

- solamente depurando i prezzi dalla variazione inflattiva e dalla variazione del potere di

acquisto dell’impiegato medio si possono leggere chiaramente i cicli del mercato immobiliare

- la durata dei cicli sta aumentando da 5 anni (1973-78), a 9 anni (1978-87), a 11 anni (1987-98),

a 20 anni (1998-2018)

- l’ampiezza dei cicli sta aumentando

- collegando tra loro i valori minimi dei vari cicli si può tracciare una linea retta (linea di

supporto)

- collegando tra loro i valori massimi dei vari cicli si può tracciare una linea retta (linea di

resistenza)

- prolungando nel futuro le linee di supporto/resistenza e ipotizzando la durata del prossimo

ciclo (se si mantiene come base di informazione la durata dei cicli precedenti) si possono

formulare previsioni circa l’andamento del mercato per i prossimi anni.

Con l’aumento della durata e dell’ampiezza dei cicli il mercato diviene più rischioso (rispetto al

passato) per l’investitore.